La facture électronique entre dans une nouvelle phase à compter du 1er septembre 2026. Et contrairement à une idée encore assez répandue, la réforme ne concerne pas uniquement les grandes entreprises ou les sociétés qui facturent de la TVA.
Les propriétaires qui exercent une activité de location meublée, saisonnière, LMNP ou LMP peuvent eux aussi être concernés.
Mais attention : cela ne signifie pas que tous les loueurs devront commencer à envoyer des factures électroniques à leurs voyageurs dès septembre prochain.
La situation est en réalité beaucoup plus simple.
1er septembre 2026 : surtout une obligation de réception
Le calendrier officiel distingue clairement deux obligations.
À compter du 1er septembre 2026, toutes les entreprises entrant dans le champ de la réforme devront être capables de recevoir des factures électroniques.
En revanche, l'obligation d'émettre des factures électroniques ne commencera qu'au :
- 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI ;
- 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises.
Pour la grande majorité des loueurs en meublé, c'est donc principalement la réception des factures fournisseurs qu'il faut préparer pour septembre 2026.
Un loueur en meublé exonéré de TVA est-il concerné ?
C'est probablement le point qui prête le plus à confusion.
La location de logements meublés à usage d'habitation est généralement exonérée de TVA au titre de l'article 261 D du Code général des impôts.
Pour autant, l'administration fiscale précise explicitement que les bailleurs exonérés restent des assujettis à la TVA et sont concernés par l'obligation de réception des factures électroniques, à condition notamment de disposer d'un numéro SIREN.
En revanche, leurs loyers exonérés ne sont pas soumis à l'obligation d'émission d'une facture électronique ni au e-reporting.
La DGFiP résume donc la situation assez clairement :
location meublée exonérée de TVA : réception oui, émission non pour les opérations exonérées.
LMNP et LMP : ce n'est donc pas le statut qui décide
Le fait d'être LMNP ou LMP ne suffit pas à déterminer les obligations.
Ce qui compte notamment est la nature de l'activité et son régime de TVA.
Un propriétaire qui loue simplement un appartement ou une maison meublée à usage d'habitation est généralement exonéré de TVA.
À l'inverse, certaines activités d'hébergement peuvent être soumises à TVA, en particulier lorsque sont proposés des services para-hôteliers.
L'administration retient notamment la fourniture d'au moins trois des quatre prestations suivantes :
- petit-déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux ;
- fourniture du linge de maison ;
- accueil de la clientèle.
Dans ce cas, l'activité peut entrer dans le champ de la TVA et les obligations de facturation électronique et de e-reporting deviennent plus importantes.
Que faut-il concrètement faire avant septembre 2026 ?
Pour un loueur concerné, la première étape consiste à choisir une plateforme agréée par l'État.
C'est cette plateforme qui permettra de recevoir les factures électroniques adressées par les fournisseurs.
La DGFiP publie désormais la liste officielle des plateformes agréées et un annuaire central permet de connaître les entreprises ainsi que leurs adresses électroniques de facturation.
Il est donc utile de vérifier dès maintenant :
- que l'activité de location est correctement immatriculée ;
- que vous disposez bien d'un numéro SIREN ;
- quelle plateforme agréée vous allez utiliser ;
- si votre logiciel de gestion ou votre expert-comptable propose déjà une connexion avec une plateforme agréée ;
- comment seront récupérées et archivées les factures reçues.
Pour une activité de location meublée qui n'aurait pas encore été enregistrée, l'immatriculation s'effectue via le Guichet unique des formalités des entreprises. L'INSEE attribue ensuite les numéros SIREN et SIRET.
Est-ce la fin des factures PDF au 1er septembre 2026 ?
Pas immédiatement.
C'est une nuance importante.
Une TPE ou une PME française n'est pas obligée d'émettre électroniquement ses factures avant le 1er septembre 2027.
Pendant la période transitoire 2026-2027, un loueur pourra donc encore recevoir certaines factures par PDF ou par les circuits actuels lorsqu'elles proviennent d'entreprises qui ne sont pas encore soumises à l'obligation d'émission.
En revanche, lorsqu'un fournisseur est soumis à l'obligation de facturation électronique, sa facture devra emprunter le nouveau circuit et être remise au destinataire par l'intermédiaire d'une plateforme agréée.
Il ne faut donc pas comprendre la réforme comme la disparition instantanée de tous les PDF le 1er septembre 2026.
La transition sera progressive.
Et en septembre 2027 ?
Pour les activités soumises à TVA, la deuxième étape interviendra au 1er septembre 2027.
Les TPE et PME concernées devront alors émettre leurs factures électroniques pour leurs opérations B2B entrant dans le champ de la réforme.
Pour une activité para-hôtelière, par exemple :
- une prestation facturée à une entreprise française assujettie pourra relever de la facturation électronique ;
- une opération réalisée avec un particulier relèvera généralement du e-reporting plutôt que de l'émission d'une facture électronique à destination du client.
La plateforme agréée servira alors également à transmettre à l'administration les données requises.
Existe-t-il des sanctions ?
Oui, mais le dispositif prévoit d'abord une procédure de mise en conformité pour l'absence de plateforme de réception.
Si une entreprise qui devrait disposer d'une plateforme agréée n'en a pas choisi, l'administration doit d'abord la mettre en demeure de régulariser sa situation dans un délai de trois mois.
En cas de persistance du manquement, une amende de 500 € peut être appliquée, puis 1 000 € après une nouvelle période de trois mois, avec possibilité de renouvellement de cette sanction.
Concernant l'obligation d'émission, le défaut de facture électronique peut entraîner une amende de 50 € par facture, plafonnée à 15 000 € par année civile.
L'administration a néanmoins annoncé que le démarrage de la réforme se ferait dans une logique de tolérance et d'accompagnement, notamment lorsque les entreprises peuvent démontrer qu'elles ont engagé les démarches nécessaires pour se mettre en conformité.
Ce qu'il faut retenir
Pour la majorité des propriétaires exerçant une activité classique de location meublée ou saisonnière exonérée de TVA, le 1er septembre 2026 ne signifie pas qu'il faudra commencer à envoyer des factures électroniques aux voyageurs.
L'enjeu immédiat est surtout d'être capable de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs.
La priorité consiste donc à vérifier son immatriculation et son numéro SIREN, puis à choisir une plateforme agréée compatible avec son organisation comptable.
Pour les activités soumises à TVA, notamment certaines activités para-hôtelières, une seconde étape devra être anticipée pour septembre 2027 avec l'émission des factures électroniques et le e-reporting.
La réforme est importante, mais pour la plupart des petits loueurs, elle peut être abordée progressivement : 2026 pour organiser la réception, puis 2027 pour les obligations d'émission lorsqu'elles sont applicables.