Interdiction des locations Airbnb en copropriété, est ce légal ? La question revient de plus en plus souvent dans les immeubles : une copropriété peut-elle interdire les locations de courte durée de type Airbnb, Abritel ou Booking ? Jusqu’à récemment, la réponse était délicate, car une telle interdiction pouvait être considérée comme une atteinte importante au droit de propriété.
La situation a évolué avec la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, puis avec une décision importante du Conseil constitutionnel rendue le 19 mars 2026. Cette décision confirme que, sous certaines conditions, une copropriété peut légalement interdire la location de certains lots en meublés de tourisme.
Ce que dit la loi depuis 2024
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation des meublés de tourisme. Elle a notamment modifié les règles applicables en copropriété afin de permettre aux copropriétaires de mieux encadrer les locations touristiques dans leur immeuble.
Avant cette réforme, modifier un règlement de copropriété pour restreindre fortement l’usage d’un lot pouvait nécessiter l’unanimité des copropriétaires. En pratique, ce seuil était très difficile à atteindre, notamment dans les grandes copropriétés.
Désormais, certaines copropriétés peuvent voter l’interdiction de louer des lots d’habitation en meublés de tourisme à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Ce que le Conseil constitutionnel a validé
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a été amené à se prononcer sur la conformité de cette nouvelle règle à la Constitution.
Les requérants estimaient notamment que le dispositif portait atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Le Conseil constitutionnel a rejeté ces arguments et a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution.
Cette décision est importante : elle sécurise juridiquement la possibilité, pour certaines copropriétés, d’interdire les locations touristiques de courte durée sans avoir à obtenir l’unanimité des copropriétaires.
Toutes les copropriétés peuvent elles interdire une location de type Airbnb ?
Non. La décision ne signifie pas qu’une copropriété peut interdire automatiquement toutes les locations de type Airbnb.
L’interdiction est encadrée. Elle concerne la location de lots à usage d’habitation en meublés de tourisme, lorsque ces lots ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Autrement dit, le dispositif vise principalement les logements utilisés comme résidences secondaires ou comme biens d’investissement locatif touristique.
Le règlement de copropriété doit également être analysé avec attention. La possibilité d’interdire les meublés de tourisme dépend notamment de la destination de l’immeuble et des clauses existantes dans le règlement.
Une copropriété à usage principalement résidentiel, avec une clause limitant les activités commerciales, aura davantage d’arguments pour encadrer ou interdire ce type d’activité.
Résidence principale : une situation différente
Le dispositif validé par le Conseil constitutionnel vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.
Cela signifie qu’un copropriétaire qui loue ponctuellement sa résidence principale n’est pas nécessairement concerné de la même manière. Pour rappel, la location d’une résidence principale en meublé de tourisme est en principe limitée à 120 jours par an, sauf règles locales plus restrictives prévues par certaines communes. La loi du 19 novembre 2024 permet notamment aux communes d’abaisser ce plafond dans la limite de 90 jours.
Il reste donc indispensable de distinguer :
- la résidence principale louée occasionnellement ;
- la résidence secondaire exploitée en location touristique ;
- le logement acheté ou conservé principalement pour une activité de courte durée.
Pourquoi cette interdiction peut être justifiée ?
Le Conseil constitutionnel a considéré que le législateur poursuivait des objectifs d’intérêt général. Les locations touristiques répétées peuvent en effet créer des nuisances dans les immeubles : allées et venues fréquentes, bruit, fêtes, occupation intensive des parties communes ou sentiment d’insécurité pour les résidents.
Elles peuvent également contribuer à réduire l’offre de logements disponibles pour l’habitation à l’année, en particulier dans les zones tendues ou touristiques.
C’est cet équilibre qui a été retenu : le droit de propriété demeure protégé, mais il peut être encadré lorsque l’activité exercée dans un lot perturbe la vie collective de l’immeuble ou contribue à une tension sur le logement.
Conséquences pratiques pour les copropriétaires
Pour les copropriétaires qui souhaitent limiter les locations touristiques dans leur immeuble, cette décision ouvre une voie plus accessible qu’auparavant.
La copropriété peut envisager de modifier son règlement afin d’y intégrer une clause interdisant la location de certains lots en meublés de tourisme. Cette décision doit être votée en assemblée générale, dans les conditions prévues par la loi.
Il est toutefois recommandé de faire rédiger la résolution avec prudence. Une clause trop générale, imprécise ou contraire à la destination de l’immeuble pourrait être contestée.
Conséquences pour les propriétaires loueurs
Pour les propriétaires qui exploitent un logement en courte durée, cette décision impose une vigilance renforcée.
Avant de publier une annonce ou de poursuivre une activité de location touristique, il est nécessaire de vérifier :
- le règlement de copropriété ;
- les décisions votées en assemblée générale ;
- les règles applicables dans la commune ;
- les obligations d’enregistrement ;
- les éventuelles autorisations de changement d’usage.
Le fait qu’une activité soit autorisée par la commune ne suffit pas toujours. Elle doit aussi être compatible avec le règlement de copropriété.
Ce qu’il faut retenir
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 confirme qu’une copropriété peut, sous conditions, interdire certaines locations de type Airbnb.
Cette interdiction n’est pas automatique. Elle doit respecter le cadre légal, concerner les lots visés par la loi et être votée selon les règles applicables en assemblée générale.
Pour les copropriétés, c’est un outil supplémentaire pour préserver la tranquillité de l’immeuble. Pour les propriétaires loueurs, c’est un signal clair : la location touristique en copropriété doit désormais être anticipée, vérifiée et juridiquement sécurisée.
Conclusion
La location de courte durée en copropriété n’est pas interdite par principe. Mais depuis la loi du 19 novembre 2024 et la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, les copropriétés disposent d’un cadre plus solide pour l’encadrer, voire l’interdire dans certains cas.
Cette évolution marque une étape importante dans la régulation des meublés de tourisme. Elle rappelle que l’exploitation d’un logement en location touristique doit rester compatible avec la destination de l’immeuble, les droits des autres copropriétaires et la qualité de vie collective.
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