La location de courte durée connaît un fort développement, notamment via les plateformes de réservation en ligne. En copropriété, cette activité peut toutefois générer des tensions : passages fréquents, bruit, occupation intensive des parties communes, méconnaissance du règlement de l’immeuble par les voyageurs, ou encore sentiment de perte de tranquillité pour les résidents permanents.
Les meublés de tourisme ne sont pas interdits par principe en copropriété. Ils sont cependant soumis à un cadre réglementaire de plus en plus précis, renforcé notamment par la loi du 19 novembre 2024 visant à donner davantage d’outils de régulation aux communes et aux copropriétés.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à une clientèle de passage, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. Il peut s’agir d’une villa, d’un appartement ou d’un studio, mis à disposition exclusive du locataire, sans que celui-ci y élise domicile. Cette définition est prévue par le Code du tourisme.
Cette activité se distingue donc de la location d’habitation classique. Elle implique des séjours courts, une rotation fréquente des occupants et, dans certains cas, une logique commerciale plus marquée. C’est précisément cette différence d’usage qui peut poser question dans les immeubles collectifs.
La location touristique est-elle autorisée en copropriété ?
La réponse dépend principalement du règlement de copropriété.
Avant de mettre un logement en location touristique, le copropriétaire doit vérifier si le règlement autorise, encadre ou interdit ce type d’activité. Certains règlements prévoient une destination strictement bourgeoise de l’immeuble, c’est-à-dire un usage principalement résidentiel. D’autres peuvent autoriser des activités libérales ou commerciales, avec des nuances importantes selon la rédaction exacte des clauses.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Légifrance
Autre évolution importante : depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit également en informer le syndic de copropriété. Cette obligation vise à renforcer la transparence au sein de l’immeuble. economie.gouv.fr
Déclaration en mairie et obligations administratives
La mise en location d’un meublé de tourisme suppose généralement une déclaration préalable auprès de la mairie de la commune où se situe le logement. Dans les communes ayant mis en place une procédure d’enregistrement, le propriétaire doit obtenir un numéro de déclaration, qui doit ensuite être mentionné dans l’annonce de location. economie.gouv.fr
Lorsque le logement constitue la résidence principale du propriétaire, la location touristique est limitée. En principe, la résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an. Certaines communes peuvent toutefois fixer un plafond plus bas, dans la limite de 90 jours par an.
Il est donc indispensable de vérifier trois niveaux de règles avant toute mise en location :
- le règlement de copropriété ;
- les règles applicables dans la commune ;
- les obligations déclaratives, fiscales et administratives du loueur.
Changement d’usage : un point sensible dans certaines communes
Dans les communes où le marché immobilier est particulièrement tendu, la location répétée d’un logement d’habitation en meublé de tourisme peut être soumise à autorisation de changement d’usage. La loi de 2024 a renforcé les outils permettant aux collectivités locales d’encadrer cette pratique. Legifrance
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment que l’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le projet est conforme au règlement de copropriété. Le demandeur doit l’attester par une déclaration sur l’honneur. Legifrance
En pratique, un copropriétaire ne peut donc pas se contenter d’obtenir une autorisation administrative : il doit aussi respecter les règles internes de l’immeuble.
Pourquoi les meublés de tourisme peuvent créer des nuisances en copropriété
Les difficultés rencontrées en copropriété ne viennent pas seulement de l’activité de location en elle-même, mais surtout de ses conséquences concrètes sur la vie de l’immeuble.
Les nuisances les plus fréquentes sont :
- les bruits nocturnes, fêtes ou arrivées tardives ;
- les allées et venues répétées dans les parties communes ;
- la mauvaise utilisation des équipements collectifs ;
- l’encombrement ou la dégradation des couloirs, halls, ascenseurs ou locaux poubelles ;
- le non-respect des règles de sécurité ;
- l’impression, pour les résidents permanents, de vivre dans un immeuble partiellement transformé en hébergement touristique.
Ces nuisances peuvent être ponctuelles, mais elles deviennent problématiques lorsqu’elles sont répétées, excessives ou anormales au regard de la destination de l’immeuble.
Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par ses locataires ?
Oui, le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée s’il a connaissance des nuisances causées par ses locataires et qu’il ne prend pas les mesures nécessaires pour les faire cesser. Service-Public rappelle que le propriétaire peut être tenu responsable des troubles causés par son locataire lorsque ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Service Public.
Le Code civil prévoit également qu’une personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Même dans le cas de locations de courte durée, le propriétaire reste donc tenu de prévenir les comportements problématiques : information des voyageurs, consignes claires, intervention rapide en cas de plainte, voire arrêt de la location si les troubles persistent.
Les leviers d’action pour la copropriété
Une copropriété dispose de plusieurs moyens pour mieux encadrer les meublés de tourisme.
Le premier levier est le règlement de copropriété. Si celui-ci contient des clauses limitant ou interdisant certains usages, le syndic et le syndicat des copropriétaires peuvent s’en prévaloir. Lorsque le règlement est imprécis, une réflexion peut être menée en assemblée générale pour clarifier les règles applicables, dans le respect des conditions de vote prévues par la loi.
Le deuxième levier est le règlement intérieur de l’immeuble. Il peut rappeler les règles de vie commune : horaires de calme, usage des parties communes, gestion des déchets, accès aux locaux collectifs, sécurité des portes d’entrée, interdiction des fêtes ou nuisances répétées.
Le troisième levier repose sur la preuve. En cas de nuisances, il est conseillé de conserver des éléments concrets : courriers, mains courantes, constats, témoignages, photographies de dégradations, échanges avec le propriétaire ou le syndic. Ces éléments peuvent être utiles si une action amiable ou judiciaire devient nécessaire.
Enfin, le syndic peut jouer un rôle central en rappelant au propriétaire ses obligations et en mettant le sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale si la situation devient récurrente.
Les bonnes pratiques pour les propriétaires loueurs
Pour éviter les conflits, un propriétaire qui souhaite exploiter un meublé de tourisme en copropriété a intérêt à adopter une démarche préventive.
Il est recommandé de :
- vérifier le règlement de copropriété avant toute mise en location ;
- informer le syndic lorsque la déclaration en mairie est réalisée ;
- transmettre aux voyageurs les règles essentielles de l’immeuble ;
- interdire clairement les fêtes et événements ;
- prévoir une personne joignable rapidement en cas de problème ;
- installer des consignes visibles dans le logement ;
- contrôler régulièrement l’état des parties communes utilisées par les voyageurs ;
- réagir immédiatement en cas de plainte des voisins.
Une gestion sérieuse permet de limiter les tensions et de démontrer la bonne foi du propriétaire en cas de litige.
Les bonnes pratiques pour le syndic et les copropriétaires
Du côté de la copropriété, il est préférable d’éviter une approche uniquement conflictuelle. Une première étape consiste souvent à identifier précisément les troubles : leur fréquence, leur origine, les lots concernés et leur impact réel sur les occupants.
Le syndic peut ensuite adresser un rappel écrit au copropriétaire concerné, en mentionnant les clauses du règlement de copropriété et les nuisances constatées. Si le problème persiste, l’assemblée générale peut être saisie afin d’envisager des mesures plus formelles.
La copropriété peut également décider de mieux informer l’ensemble des copropriétaires sur les règles applicables aux locations touristiques, notamment depuis les évolutions législatives de 2024.
Trouver un équilibre entre activité locative et qualité de vie
Les meublés de tourisme peuvent représenter une source de revenus intéressante pour les propriétaires et contribuer à l’attractivité touristique d’un territoire. Mais en copropriété, cette activité doit rester compatible avec la destination de l’immeuble, la tranquillité des occupants et le respect des parties communes.
Le bon équilibre repose sur trois piliers :
- une réglementation claire ;
- une information transparente du syndic et des copropriétaires ;
- une gestion responsable des locataires de courte durée.
La loi récente donne davantage d’outils aux communes et aux copropriétés pour encadrer cette activité. Pour les propriétaires, cela signifie qu’il devient essentiel d’anticiper les obligations réglementaires avant de publier une annonce. Pour les copropriétés, cela permet de mieux prévenir les abus et de préserver la qualité de vie collective.
Conclusion
La location de meublés de tourisme en copropriété n’est pas automatiquement interdite, mais elle est de plus en plus encadrée. Le propriétaire doit vérifier le règlement de copropriété, respecter les règles communales, effectuer les déclarations nécessaires et prévenir les nuisances causées par ses locataires.
Pour éviter les conflits, la meilleure approche reste préventive : informer, encadrer, réagir rapidement et adapter la gestion du logement aux contraintes de la vie en copropriété. Une location touristique bien organisée peut coexister avec la vie résidentielle, à condition de respecter le cadre légal et les droits des autres occupants de l’immeuble.
27/04/2026